LA LEY CONTRA LA PROPIEDAD PRIVADA PROPUESTA PARA LA CDMX. UN ENGAÑO MÁS.
De nueva cuenta, y como cada vez que surge una nueva propuesta de ley tenemos que hacer, vamos a explicar en qué consiste este decreto por el que se reforman y adicionan diversas disposiciones del Código Civil para la Ciudad de México.
De entrada, el apodo que le han puesto a esta ley de “La Ley Contra la Propiedad Privada” es un error, puesto que la propuesta no tiene injerencia alguna contra los derechos de propiedad de las personas, pues va dirigida a la figura del arrendamiento; el mote es sólo con fines politiqueros.
La propuesta que busca modificar los artículos 2398, 2406, 2406 Bis, 2425 Bis y 2431 Bis del Código Civil, fue hecha por dos diputadas de MORENA, y ésta se basa en los siguientes rubros:
ARTÍCULO 2398
EL ARRENDAMIENTO DE VIVIENDA NO PODRÁ SER MENOR A TRES AÑOS, SALVO POR DISPOSICIÓN EXPRESA DE LA PARTE ARRENDATARIA.
Esta primera propuesta rompe con los principios de pacta sunt servanda y la libertad contractual entre las partes, puesto que si me deseo es otorgar el arrendamiento por solamente un año o seis meses ¿Por qué una ley me impediría hacerlo? Creemos que la ratio o el espíritu de esta propuesta es que los arrendamientos para casa habitación busquen la seguridad y arraigo del arrendatario en el inmueble que se pretende arrendar. Lejos de ser un problema para el arrendador, lo vemos como un beneficio, puesto que tendría asegurado el arrendamiento por al menos tres años. No debemos olvidar que, en Puebla, el plazo máximo para arrendar un inmueble destinado a casa-habitación es de diez años.
ARTÍCULO 2406
LA OMISIÓN DE CONTRATO ESCRITO IMPEDIRÁ LA PROCEDENCIA DEL JUICIO DE DESOCUPACIÓN, AUN POR INCUMPLIMIENTO DEL PAGO DE LA RENTA.
EL ARRENDADOR PERDERÁ SU DERECHO A CONSERVAR EL DEPÓSITO EN CASO DE RESCISIÓN ANTICIPADA DEL CONTRATO POR PARTE DEL ARRENDATARIO
No sólo estamos de acuerdo, sino que aplaudimos esta propuesta. El arrendamiento es un contrato consensual con oposición a formal, eso significa que debe otorgarse siempre por escrito. De hecho, el Código Civil poblano, en su artículo 2269, impone la obligación de celebrar por escrito y en documento privado el arrendamiento. Incluso, si el bien arrendado fuere rústico y la renta anual pasare del importe equivalente a la cantidad de quinientas UMA´s, el contrato debe otorgarse en escritura pública.
El hecho que se obligue a celebrar arrendamientos por escrito daría certeza sobre el acto jurídico a las partes y a terceros. Hoy en día los juzgados están atiborrados de juicios de “otorgamiento de contrato de arrendamiento” supuestamente derivados de “arrendamientos verbales” que no son, en su mayoría, más que embustes hechos por pseudo abogados que buscan una ganancia o una chicana.
De aprobarse la reforma, se impondría a la gente la cultura jurídica de celebrar sus contratos por un profesional, y eso significaría un gran avance que evitaría contiendas judiciales abusivas.
El hecho de que el arrendador pierda el depósito en caso de que su inquilino le demande la rescisión del contrato nos parece justo, pues es bien sabido que, en la práctica, los arrendadores difícilmente devuelven el depósito que no es más que una garantía por daños y perjuicios; por ende, si se prueba que nos lo hubo, o que la causa que dio lugar a la rescisión es imputable al arrendador ¿por qué tendría que conservar el depósito?
ARTÍCULO 2406 BIS
EN CASO DE AUSENCIA DE CONTRATO ESCRITO, SE CONSIDERARÁ QUE LAS PARTES ACORDARON UNA RELACIÓN ARRENDATARIA CUANDO SE ACREDITE LA EXISTENCIA DE UNA OCUPACIÓN CONSENTIDA.
EN EL CASO DE CONTROVERSIAS, BASTARÁ LA PROTESTA DE DECIR LA VERDAD PARA EJERCER ACCIÓN POR ALGUNA VIOLACIÓN A LAS CLÁUSULAS ESENCIALES DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO DE VIVIENDA.
Ya dijimos que el arrendamiento debe celebrarse por escrito, y que estamos de acuerdo que eso sea una obligación. Sin embargo, siempre habrá gente que, por ignorancia o dejadez, no lo haga. En esos casos aplica el 2406 Bis. Acreditar la existencia de una ocupación consentida puede ser engañosa, porque el ocupante puede estar en posesión a través de otra figura distinta al arrendamiento, como puede ser el comodato o el usufructo. Nos parece que, en este rubo, hay un fallo de técnica legislativa.
El hecho de que baste la “protesta de decir verdad” para incoar una acción por violación a las cláusulas esenciales del arrendamiento (posesión, renta y plazo) es una “actio pro forma” o acción de otorgamiento por escrito disfrazada. De nueva cuenta, creemos que la técnica no es la adecuada.
Artículo 2425 Bis
EL ARRENDATARIO DE VIVIENDA TIENE DERECHO A:
QUE NO SE LE EXIJA MÁS DE UN MES DE ANTICIPO PARA EL ARRIENDO DE INMUEBLE.
QUE NO SE LE SOLICITE FIANZA O ALGÚN TIPO DE PROPIEDAD COMO GARANTÍA.
NO SER VÍCTIMAS DE DESOCUPACIONES ARBITRARIAS, ILEGALES O FORZOSAS.
EN CASO DE DESOCUPACIONES ORDENADAS JUDICIALMENTE, SE DEBERÁ NOTIFICAR CON UNA ANTICIPACIÓN DE DOS MESES.
PARA PERSONAS DENTRO DE LOS CONSIDERADOS GRUPOS VULNERABLES, QUE NO SE REALICE UNA DESOCUPACIÓN SIN LA PRESENCIA DE PERSONAL QUE BRINDE ASISTENCIA PSICOSOCIAL O DE CUAL CUALQUIER OTRO CARÁCTER.
Este es el artículo que ha causado más revuelo. Estamos de acuerdo con él, casi en todo. Explicamos por qué:
Ante la relevancia que tienen los Derechos Humanos a partir de 2011, las legislaciones secundarias deben tener armonía con los mismos. Dos Derechos Humanos son: la vivienda y la seguridad jurídica. Bajo esa tesitura, el hecho de que el arrendatario tenga “nuevos” derechos era de esperarse, pues la costumbre había dotado a los arrendadores y a tribunales de prácticas desapegadas a los mismos.
En efecto, no existe razón por la que el arrendador te pueda exigir más de un mes de anticipo, de hecho, no tendría por qué pedir ningún tipo de anticipo a menos de que el pago de la renta sea por meses adelantados y no vencidos, y así debe estipularse en el contrato.
Que no se le solicite fianza o algún tipo de propiedad como garantía es algo que ya pasa, pero que nadie sabe; nos explicamos mejor: esa vieja costumbre que se tiene de incluir a nuestro contrato de arrendamiento a un fiador que tenga un bien inmueble libre de gravamen como garantía para responder de las rentas es una rotunda tontería. Recordemos que los contratos garantes más famosos son tres: la prenda, la hipoteca y la fianza. En la prenda se garantiza con un bien mueble una obligación, como en el caso de los empeños; en la hipoteca se garantiza con un inmueble la obligación, como en los contratos de préstamo y mutuo bancarios; mientras que en la fianza se garantiza con otro sujeto a una obligación, es decir, si no paga el deudor principal, paga el fiador que es un deudor subsidiario; es como la figura del avalista en derecho mercantil.
El hecho de que a nuestro contrato le pongamos a un fiador que “garantiza con un bien inmueble” implica que estamos poniendo una doble garantía: una fianza y una hipoteca malhecha. En efecto, para que se constituya hipoteca se debe de hacer en escritura pública por notario, el hecho de poner esa frase no garantiza en absolutamente nada la relación contractual, el fiador bien podría vender ese bien cuando le plazca y no pasaría nada.
Por su parte, el derecho a no ser víctimas de desocupaciones arbitrarias, ilegales o forzosas cumple con las disposiciones constitucionales y de tratados internacionales por las cuales se dota de seguridad jurídica a las personas en caso de llevarse a cabo un procedimiento en su contra. Por supuesto que aplaudimos esta propuesta, pues de lo contrario estaríamos reconociendo la arbitrariedad y la injusticia en los procedimientos de desalojo.
No estamos de acuerdo en que se tenga que notificar con dos meses de anticipación la desocupación, aún cuando entendemos que eso se hace para dotar al arrendatario del derecho de buscar otra vivienda, consideramos que más bien se le dotaría de un plazo para promover alguna argucia jurídica. Si ya fue oído y vencido en juicio, tendrá que irse de inmediato, en el plazo genérico de tres días so pena de lanzarlo forzosamente. Para el caso que haya personas que vayan a ser desalojadas y que sean consideradas de grupos vulnerables es un arma de doble filo. Habrá que puntualizar quiénes son considerados de ese grupo además de mujeres, niños, ancianos y personas con discapacidad, pues ello implicaría que todo desalojo tenga que ser hecho acompañado de personas que brinden asistencia psicosocial o de otro tipo a esas personas. ¿Quién va a pagar a estos profesionales? Si ya de por sí los lanzamientos son muy caros para el arrendador, pues hay que pagar de su bolsillo la mudanza, el cerrajero, los cargadores, los almacenes de depósito (eso sin contar la propina generosa a los actuarios y a la policía, que es el rubro más caro) ¿vamos a imponerle más cargas al pobre arrendador que ya de por sí ha sufrido porque no le han pagado o le han destruido su inmueble? Ahí no estamos de acuerdo. No se trata de hacer leyes cargadas de contenido popular disfrazadas de derechos humanos sólo porque sí.
